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Deuda Hipotecaria: Qué es y Cómo Resolverla en Caso de Impago.
La deuda hipotecaria es un compromiso financiero significativo que adquiere una persona al comprar una vivienda a través de un préstamo hipotecario. Esta deuda se asegura con la propia propiedad, lo que significa que el prestamista (generalmente un banco o entidad financiera) tiene un derecho legal sobre la propiedad en caso de impago. Aquí explicamos qué es una deuda hipotecaria y cómo resolverla en caso de dificultades financieras.
¿Qué es una Deuda Hipotecaria?
Una deuda hipotecaria es un préstamo a largo plazo utilizado para financiar la compra de una vivienda. Cuando una persona adquiere una hipoteca, el prestamista proporciona el dinero necesario para la compra de la propiedad, y la vivienda misma se convierte en garantía del préstamo. Esto significa que si el prestatario no cumple con los pagos acordados, el prestamista tiene el derecho de tomar posesión de la propiedad a través de un proceso legal conocido como ejecución hipotecaria.
Cómo Resolver una Deuda Hipotecaria en Caso de Impago:
Comunicación con el Prestamista: Si tienes dificultades financieras y anticipas que no podrás realizar los pagos de la hipoteca, es fundamental comunicarte de inmediato con el prestamista. La mayoría de las entidades financieras prefieren trabajar con los prestatarios para encontrar soluciones antes de recurrir a la ejecución hipotecaria.
Reestructuración de la Hipoteca: Algunos prestamistas pueden estar dispuestos a reestructurar la hipoteca, lo que implica cambios en los términos del préstamo para hacerlo más asequible. Esto puede incluir la extensión del plazo del préstamo o la reducción de la tasa de interés.
Programas de Modificación de Préstamos: En algunos países, existen programas gubernamentales y programas ofrecidos por prestamistas que permiten a los prestatarios modificar los términos de su hipoteca para evitar la ejecución hipotecaria.
Venta de la Propiedad: En casos extremos, si no puedes cumplir con los pagos y no encuentras otras soluciones, puede ser necesario vender la propiedad. Esto te permitirá liquidar la deuda hipotecaria y evitar la ejecución hipotecaria.
Asesoramiento Legal y Financiero: Consulta a un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias o a un asesor financiero para obtener orientación sobre tus opciones y derechos legales.
Mediación: En algunos lugares, se ofrece la mediación hipotecaria como un proceso para ayudar a los prestatarios y prestamistas a llegar a acuerdos mutuamente beneficiosos.
Programas de Ayuda Gubernamental: Investiga si hay programas de asistencia gubernamental disponibles para prestatarios en tu área. Algunos países ofrecen programas de alivio hipotecario en casos de dificultades financieras.
Educación Financiera: Aprende sobre gestión financiera y presupuesto para evitar futuros problemas financieros. La educación financiera puede ayudarte a evitar situaciones similares en el futuro.
Intentar evitar la vía judicial.
Es importante recordar que resolver una deuda hipotecaria en caso de impago puede ser un proceso complejo y potencialmente estresante. La comunicación abierta con el prestamista y la búsqueda de asesoramiento profesional son pasos cruciales para encontrar la mejor solución posible y proteger tu vivienda y tu estabilidad financiera.
Existen muchas formas de defender tu vivienda. La Ley ofrece alternativas para poder resolver tu deuda hipotecaria.
- Refinanciación de toda o parte de la deuda.
- Quita de parte de la deuda.
- Dación en pago con contrato de alquiler social.
La deuda hipotecaria tiene solución
Tener deuda hipotecaria ya no es un problema con las ayudas aprobadas por el gobierno.
Consúltanos:
- ELIMINAR CLÁUSULAS ABUSIVAS de tu contrato de crédito hipotecario mejorando así las condiciones del mismo, lo que supondrá un considerable ahorro. Para ello hay que eliminar todas las condiciones ilegales.
- REBAJAR CUOTAS de tu crédito hipotecario a fin de permitirte llegar con mayor comodidad a final de mes atendiendo los pagos sin problemas ni retrasos. La negociación sobre este tipo de mejoras es muy habitual.
- APLAZAR EL PAGO de tu crédito hipotecario si temporalmente no puedes pagar las cuotas a fin de permitirle el tiempo necesario para conseguir rehacer tu situación económica antes de perder la vivienda.
- DACIÓN EN PAGO de tu inmueble entregándolo al acreedor sin que te quede ninguna deuda pendiente de pago ni a ti ni a tus avalistas. Existe la posibilidad de solicitar un alquiler social.
- DEFENDERTE EN PROCESO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA para cuando te hayan puesto una demanda por impago de hipoteca. La ley establece numerosas garantías y recursos de los que el deudor puede valerse en defensa de sus intereses para recuperar, permanecer en su inmueble o evitar que le puedan continuar embargando sus bienes por el resto de la deuda pendiente.
- ELIMINAR EN SU CASO CUALQUIER DEUDA REMANENTE. Que no quede deuda pendiente después de ejecución hipotecaria, es fundamental para el caso de haber tenido que entregar el inmueble a la entidad financiera.
Código de buenas prácticas
El Código de Buenas Prácticas consiste en la posibilidad que se da al deudor hipotecario para aplicar una relación de medidas que los bancos adheridos a él deben ofrecer para reestructurar la deuda de los deudores de una hipoteca que se encuentren en una situación económica vulnerable.
Las opciones ofrecidas por el Código de buenas prácticas:
1ª
Refinanciación
Refinancie toda o parte de la deuda. Consiga cuotas ajustadas a sus posibilidades económicas. Podrá pagar las deudas más cómodamente.
2ª
Quitas parciales
Solicite una quita de parte de la deuda para poder afrontar el resto dentro de sus posibilidades financieras. Reducir deuda es la segunda opción.
3ª
Dación en pago
Si no puede pagar su deuda hipotecaria de ninguna manera, cabe la posibilidad de que la entidad financiera, se quede con la vivienda a cambio de la deuda.
Estas son las medidas concretas que la ley prevé para solucionar los problemas financieros con la deuda hipotecaria:
- Durante 5 años… consiga rebajar la cuota hasta por encima del 50%.
- Quita de al menos un 25% de la deuda.
- Carencia de capital.
- Rebaja de intereses al Euribor – 0,1%.
- Ampliar el plazo de la hipoteca a 40 años.
- Paralización temporal de procesos judiciales.
- Dación en pago.
- Alquiler social tras la dación en pago.
Beneficios del código de buenas prácticas y sus medidas:
Previas
- Reducción de la cuota hipotecaria al poder dejar de pagar durante 5 años.
- Ampliación del plazo de amortización hasta los 40 años.
- Rebaja del tipo de interés aplicable a Euribor – 0,1% durante 5 años.
- Ajuste del interés de demora al remuneratorio + 2 puntos.
- Eliminación definitiva de cláusulas limitativas y abusivas.
Complementarias
- Quita de un mínimo del 25% del capital pendiente de la deuda hipotecaria.
- Dación en pago a cambio del perdón del 100% de la deuda pudiendo conservar la posesión del inmueble durante 2 años.
Alquiler social
- Derecho a un alquiler social de la vivienda habitual bajo en caso de dación en pago, por 2 años prorrogables.
- Suspender el lanzamiento en ejecuciones hipotecarias y a conseguir un alquiler social bajo de la vivienda habitual por un período de hasta 5 años prorrogables a 5 años más.
Requisitos para acogerse al código de buenas prácticas
- Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor o que se suscriban posteriormente.
- Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
Denuncia malas prácticas en el código de buenas prácticas
En ocasiones las entidades financieras no facilitan información correcta o suficiente para que el deudor se pueda acoger a los beneficios del código de buenas prácticas. Ello provoca que se no se atiendan o incluso se rechacen muchas solicitudes de forma injusta e ilegal.
Estar debidamente asesorado, es fundamental para podar acogerse al código de buenas prácticas y solucionar con ello los problemas con la deuda hipotecaria.
Medidas de protección a la vulnerabilidad del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial
Derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
Ayudas al Derecho a la Vivienda y Medidas Antidesahucio: Protegiendo los Hogares Vulnerables.
El derecho a una vivienda adecuada es fundamental para el bienestar y la dignidad de las personas. Sin embargo, situaciones económicas precarias pueden llevar a la pérdida de viviendas y a la amenaza constante de desahucios. Por ello, se han ido implementado medidas y ayudas destinadas a proteger el derecho a la vivienda y prevenir los desalojos y desahucios. A continuación, exploraremos algunas de estas ayudas y medidas antidesahucio que buscan salvaguardar a los hogares vulnerables:
1. Subsidios y Ayudas Económicas:
Uno de los enfoques más directos para prevenir desahucios es proporcionar subsidios y ayudas económicas a aquellos que enfrentan dificultades financieras para cubrir el costo de la vivienda. Estos subsidios pueden destinarse al pago de alquileres o hipotecas, aliviando la carga financiera de los hogares en riesgo.
2. Moratorias y Suspensión de Desahucios:
La imposición de moratorias y la suspensión temporal de desahucios son medidas efectivas para brindar alivio inmediato a quienes enfrentan la pérdida de sus hogares. Estas acciones pueden otorgar un período adicional durante el cual los inquilinos o propietarios pueden buscar soluciones alternativas sin el temor inmediato de ser desalojados.
3. Mediación y Asesoramiento Legal:
Fomentar la mediación entre propietarios e inquilinos en situaciones de conflicto puede ser clave para encontrar soluciones consensuadas. Asimismo, el acceso a servicios de asesoramiento legal gratuito o a bajo costo puede empoderar a las personas para comprender y defender sus derechos, aumentando las posibilidades de encontrar soluciones justas.
4. Programas de Vivienda Social:
La creación y expansión de programas de vivienda social asequible ofrecen una opción asequible y estable para aquellos que no pueden acceder a la vivienda en el mercado privado. Estos programas no solo proporcionan un techo, sino que también contribuyen a reducir la presión sobre el mercado de alquiler.
5. Regulación de Alquileres:
La implementación de medidas para regular los alquileres puede ayudar a prevenir situaciones de desahucio derivadas de aumentos bruscos e injustificados de las rentas. Estas regulaciones pueden incluir límites a los aumentos de alquiler y medidas para garantizar la estabilidad y previsibilidad en la vivienda de alquiler.
6. Rehabilitación y Mejora Habitacional:
Invertir en programas de rehabilitación y mejora habitacional no solo contribuye a mantener la dignidad de la vivienda, sino que también puede reducir los costos de mantenimiento para los propietarios y garantizar condiciones de vida adecuadas para los inquilinos.
7. Apoyo a Grupos Vulnerables:
Reconociendo que algunos grupos enfrentan desafíos particulares, como víctimas de violencia doméstica o personas sin hogar, las medidas antidesahucio deben ser sensibles a sus necesidades específicas. Los programas deben incluir medidas adaptadas para garantizar que estos grupos reciban el apoyo adecuado.
Conclusiones:
Las ayudas al derecho a la vivienda y las medidas antidesahucio son esenciales para proteger a los hogares vulnerables y garantizar que el derecho a una vivienda adecuada sea una realidad para todos. La implementación efectiva de estas medidas requiere la colaboración entre gobiernos, organizaciones no gubernamentales y la sociedad en su conjunto. Solo a través de un enfoque integral y compasivo podemos construir comunidades que promuevan la estabilidad y la dignidad de todos sus miembros.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
Las medidas de protección del derecho a la vivienda para personas en riesgo de exclusión residencial suelen ser disposiciones legales y programas gubernamentales diseñados para garantizar el acceso a una vivienda adecuada y prevenir la exclusión residencial de aquellos que se encuentran en situaciones vulnerables. Estas medidas pueden variar según el país o la región, pero generalmente buscan abordar problemas como la falta de vivienda, la inseguridad habitacional y otras formas de exclusión residencial.
Algunas de las posibles medidas incluyen:
Subsidios de Vivienda: Proporcionar ayuda financiera directa o subsidios a personas con bajos ingresos para ayudarles a costear el alquiler o la adquisición de viviendas.
Programas de Vivienda Social: Construcción o asignación de viviendas sociales asequibles para personas y familias en situación de vulnerabilidad económica.
Prevención de Desahucios: Establecer medidas para prevenir desahucios, como la mediación, el asesoramiento legal y la reestructuración de deudas.
Alojamiento Temporal: Ofrecer soluciones temporales de vivienda para aquellas personas que se encuentran en riesgo inminente de quedarse sin hogar.
Apoyo a Grupos Específicos: Implementar medidas específicas para grupos vulnerables, como personas sin hogar, víctimas de violencia doméstica, migrantes, entre otros.
Políticas de Rehabilitación: Fomentar la rehabilitación de viviendas y la revitalización de áreas urbanas para mejorar la calidad de la vivienda y prevenir la degradación de las condiciones habitacionales.
Educación y Asesoramiento: Ofrecer programas educativos y asesoramiento para mejorar la educación financiera y las habilidades para encontrar y mantener una vivienda.
Estas medidas buscan abordar no solo la falta de vivienda directa, sino también los factores subyacentes que contribuyen a la exclusión residencial. Es importante destacar que la efectividad de estas medidas puede depender de la implementación adecuada y de la colaboración entre diversos actores, incluidos el gobierno, organizaciones no gubernamentales y el sector privado. Será necesaria la ayuda de un abogado especialista a fin de poder tramitar las ayudas correspondientes.
Existen distintas regulaciones tanto a nivel nacional como autonómico que regulan estas ayudas. Entre otros ejemplos, encontramos la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial
Medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
En términos generales, las medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética podrían incluir:
Ayudas Económicas: Proporcionar subsidios y ayudas económicas directas a personas y familias en riesgo de perder su vivienda o que enfrentan dificultades para pagar sus facturas de servicios públicos, como la energía.
Intervenciones en Situaciones de Desahucio: Establecer medidas para prevenir desahucios, como la mediación entre propietarios e inquilinos, la negociación de deudas y el apoyo legal.
Vivienda Social y Alojamiento Temporal: Crear o mejorar programas de vivienda social asequible y proporcionar soluciones de alojamiento temporal para aquellos que se enfrentan a situaciones urgentes de falta de vivienda.
Programas de Rehabilitación Energética: Implementar programas de rehabilitación de viviendas con enfoque en la eficiencia energética para reducir los costos asociados con la energía y mejorar las condiciones de habitabilidad.
Asesoramiento y Educación: Ofrecer servicios de asesoramiento y educación para ayudar a las personas a entender sus derechos, gestionar sus finanzas y acceder a recursos disponibles.
Colaboración con ONGs y Entidades Sociales: Trabajar en colaboración con organizaciones no gubernamentales y entidades sociales para ampliar el alcance de las medidas y garantizar que se llegue a las personas más necesitadas.
Regulación de Suministros Básicos: Implementar medidas para garantizar el acceso a servicios esenciales como agua, calefacción y electricidad, especialmente para aquellos en situaciones de pobreza energética.
Es fundamental revisar la legislación y las políticas específicas de cada jurisdicción para obtener información precisa y actualizada sobre las medidas que se están tomando para abordar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética en un momento dado.
Una de las regulaciones legales aplicables en esta materia, es la
Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
Especial protección al autónomo. Emprendedor de responsabilidad limitada
Desde el 19/10/22, el autónomo ya se puede acoger a la figura de “emprendedor de responsabilidad limitada”. De esta forma, puede limitar su responsabilidad protegiendo la vivienda de su propiedad y los bienes afectos a su actividad profesional de embargos.
Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. La "nueva ley Hipotecaria"
La nueva Ley Hipotecaria de mayo del 2023, busca proporcionar una mayor protección al consumidor y aumentar la transparencia en los acuerdos hipotecarios. Los cambios afectan desde la solicitud hasta la formalización del contrato.
Metas Claves de la Nueva Ley Hipotecaria:
1. Salvaguarda del Consumidor:
- Exige información detallada al cliente, fortaleciendo la función del notario como asesor.
- Asesoramiento gratuito previo a la firma para asegurar la comprensión del cliente.
2. Respaldo a las Entidades Financieras:
- Refuerza la evaluación de la solvencia del cliente.
- Documentación detallada sobre la situación laboral y económica del cliente.
3. Equilibrio en los Gastos:
- Reorganiza los gastos asociados con la formalización de la hipoteca.
- El banco asume costos de notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
4. Ampliación del Plazo para la Ejecución de la Hipoteca:
- Se extienden los meses de impago antes de proceder a la ejecución.
5. Abolición de Cláusulas Suelo:
- Prohibición de cláusulas suelo para garantizar beneficios ante bajadas del euríbor.
6. Eliminación de la Obligatoriedad de Productos Vinculados:
- Ventas combinadas en lugar de productos vinculados.
7. Modificaciones en los Intereses de Demora:
- Rebaja en los intereses de demora calculados sobre el interés remuneratorio.
8. Restricciones en la Amortización Anticipada:
- Limita la comisión por amortización anticipada.
9. Innovaciones en Novación y Subrogación:
- Límites para comisiones por novación, aplicables retroactivamente.
- En subrogación, gastos asumidos por el nuevo banco.
10. Reducción de Comisiones:
- Limitación de comisión de apertura a un porcentaje del préstamo.
La nueva legislación busca asegurar protección al consumidor, transparencia y equilibrio en los contratos hipotecarios. La asesoría de un abogado especializado en derecho hipotecario es esencial para comprender los cambios y proteger los intereses del consumidor.