Ley 5/2019, de 15 de marzo

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Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Nueva Ley hipotecaria.

Principales novedades de la nueva Ley hipotecaria que entra en vigor el 17 de junio del 2019.


¿Dónde se aplica?

La norma se aplicará a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen alguna de las actividades relacionadas con la contratación de préstamos.

Se amplía la definición del concepto de consumidor y de la tipología de los inmuebles: trasteros, garajes y otros que sin constituir una vivienda cumplen una función doméstica.

Mayores protecciones para el deudor hipotecario.

La finalidad de la Ley, es otorgar mayor protección al consumidor y mejorar la transparencia. Existe una mayor información en la publicidad y la concesión de los préstamos, así como un mayor control de la transparencia formal (redacción clara de las cláusulas del contrato) y material (conocimiento real de las consecuencias jurídicas y económicas de lo que se firma).

Las entidades financieras informarán de forma personalizada al cliente sobre sus condiciones en la ficha europea de información normalizada (Fein), un documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Las entidades tendrán la obligación de evaluar "en profundidad" la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Se deberá facilitar la ficha de advertencias estandarizadas, donde se explica de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes.

La ley indica que la política de remuneraciones de los prestamistas a sus empleados no podrá ofrecer incentivos para asumir riesgos que rebasen el tolerado por el prestamista.

La función del notario

Se establece una visita obligatoria al notario un día antes de la firma del contrato, tanto del titular como de los avalistas, para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test.

Contratos preexistentes

La ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, excepto en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago, es decir, a la posibilidad de la entidad financiera de reclamar el importe total de la deuda para el caso de que se deje de pagar alguna cuota.

Por tanto, los procedimientos de ejecución hipotecaria que actualmente se encuentran en vigor en los juzgados no podrán acogerse a esta reforma. De este modo, la mayoría de ellos seguirán suspendidos a la espera de la resolución del TJUE, más de 2 años después de que se elevase una cuestión prejudicial sobre el vencimiento anticipado.

Se prohibe la Cláusula suelo

Se prohibe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas con tipo de interés variable e igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo.

Amortización anticipada de la deuda

Se refiere a los porcentajes máximos establecidos como límite para una compensación o comisión a favor del prestamista en los supuestos de reembolso o amortización anticipada, total o parcial en los contratos de préstamos a tipo fijo. Se bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período) mientras que el cliente debería elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable.

Vencimiento anticipado e intereses de demora

Se divide la vida del préstamo en dos mitades, en caso de que se produzca un impago y deba activarse el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria: si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo concedido, el impago debe ser igual al 3% del capital o bien 12 cuotas. Por su parte, si se produce durante la segunda mitad, el impago se eleva al 7% o bien 15 cuotas.

En préstamos que estén garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, los intereses de demora se limitan al interés remuneratorio más tres puntos. Es decir, el interés de demora en caso de impago, no podrá aumentarse por encima de 3 puntos porcentuales respecto al interés pactado durante el normal pago de la hipoteca.

Cobro de comisión de apertura

No se prohibe que las entidades financieras cobren comisiones de apertura, pero sólo se devengará una vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

La banca pagará todos los gastos vinculados a la concesión de un crédito excepto la tasación de la vivienda.

BOE-A-2019-3814.pdf